Аренда в банкротстве: как кредиторам не допустить превращения должника в «центр убытков»?

Сдача имущества банкрота в аренду может быть полезным инструментом для соблюдения интересов кредиторов. Но на практике встречаются случаи злоупотреблений со стороны управляющего: имущество сдается за бесценок, а сама процедура намеренно затягивается. Какие бывают схемы и как от них защититься — рассказывает Владимир Бубликов, управляющий партнер юридической компании «Бубликов и партнеры».

Аренда в банкротстве встречается в ситуациях, когда должник, находясь на стадии конкурсного производства, не может продолжать свою деятельность, но остановить производство и законсервировать актив будет дороже, чем, например, сдать его в аренду.

Так, в нашей практике было дело, где активом выступали стеклоплавильные печи. Если их остановить, то впоследствии потребуется вложить очень много ресурсов для перезапуска. Привлекательность такого актива сильно упадет, а следом за ней и его цена.

В этом случае возможна схема, когда должник сдает актив (оборудование, недвижимость) в аренду, получает за это арендную плату (как правило, невысокую, но превышающую затраты на содержание имущества), а основную прибыль получает арендатор от результатов своей работы на активе.

С точки зрения арендатора эта схема выгодна тем, что цена за аренду ниже рынка, при этом ему либо не нужно совсем дооснащать предприятие, либо дооснащение требует минимальных вложений.

Процедура заключения договора аренды

Основные обязанности по заключению договора аренды ложатся на конкурсного управляющего. Именно он как антикризисный менеджер должен определить стратегию наиболее эффективного поиска потенциальных арендаторов, оценив востребованность имущества на рынке, круг лиц, которых это имущество может заинтересовать, их финансовое состояние и возможность обеспечить сохранность актива при эксплуатации.

Конкретный порядок заключения такого договора аренды законом не регламентирован. Но примерный алгоритм следующий:

1. Наличие условия, которое позволяет передать имущество в аренду (например, на период проведения инвентаризации, оценки, разрешения разногласия и торгов должник передает недвижимость в краткосрочную аренду).
2. Согласование передачи в аренду с залоговым кредитором (если актив находится в залоге).
3. Определение ключевых условий аренды и согласование их с собранием кредиторов. Речь идет об условиях о сроке, цене, а также расходах на содержание и охрану. При этом кредиторы могут согласовать существенные параметры аренды (цена не ниже установленного — так было, например, в случае с арендой имущественного комплекса Белгородского хлебокомбината, одобренная цена — не менее 5,5 млн руб.) или санировать заключение договора аренды сразу с конкретным арендатором.
4. Оценка стоимости аренды. Этот этап факультативный — все зависит от предмета аренды. Если в аренду сдается завод, то проведение оценки предпочтительно, поскольку конкурсный управляющий самостоятельно установить цену не может. А вот сдача торговых площадей оценки может и не требовать, достаточно проанализировать имеющиеся на рынке предложения через открытые источники и сформировать соответствующую справку.
5. Поиск арендатора. Конкурсный управляющий может разместить объявление в ЕФРСБ (это самый распространенный способ — так было в случае с Белгородским хлебокомбинатом, уфимским управлением электротранспорта и т.д.), в СМИ, на специальных интернет-порталах — так, чтобы заинтересованные лица могли представить свои предложения, а управляющий мог выбрать лучшее из них.
6. Проверка контрагента.
7. Заключение договора.
8. В ряде случаев — утверждение договора в суде.

Возможные злоупотребления и способы защиты

Как видно из описанной процедуры, конкурсный управляющий действительно обладает довольно обширными полномочиями по определению условий договора.

Поэтому неудивительно, что на практике встречаются случаи злоупотребления: актив сдается по цене значительно ниже рыночной (иногда совсем за бесценок) аффилированному арендатору, а управляющий максимально затягивает процедуру, чтобы как можно дольше использовать имущество и получить как можно больше прибыли.

Порой, по условиям договора, на должнике остаются еще и расходы на электроэнергию, аренду земли и т.д. Получается, что должник становится «центром убытков», а аффилированная компания-арендатор — «центром прибыли».

При реализации такой схемы управляющий может допускать разного рода нарушения. Инструменты защиты от них тоже будут разные. Рассмотрим наиболее распространенные: 1. Отсутствует целесообразность сдачи имущества в аренду. Например, конкурсный управляющий намеренно затягивает процедуру конкурсного производства, чем обосновывает необходимость передачи имущества в аренду. В таком случае кредитор может обратиться в суд с жалобой на бездействие управляющего в части непроведения торгов по продаже имущества.

2. Конкурсный управляющий пытается заключить договор аренды по цене значительно ниже рынка. Кредитор может обратиться с заявлением о разрешении разногласий и ходатайствовать о проведении оценки стоимости аренды.

Здесь в качестве примера можно обратиться к делу АО «ЮгРосПродукт» (№ А63-13115/2014). Заводские комплексы были сданы в аренду за 2,5 млн руб., а затем арендатор сдал их в субаренду за 5 млн руб. После того, как ФНС обратилась с жалобой на действия конкурсного управляющего, цена аренды была увеличена до 4,8 млн руб.

«Согласие общества «Юг Стекло» [арендатора] на столь значительное увеличение размера арендной платы свидетельствует о неиспользовании конкурсным управляющим в полной мере механизма определения рыночной стоимости права аренды», — указали суды, признав действия управляющего неразумными и недобросовестными.

3. Конкурсный управляющий публично не афиширует предложение заключить договор аренды, а, например, сам подыскал «дружественного» арендатора, с которым намерен заключить договор.

В таком случае кредитор может:

a) через собрание кредиторов утвердить порядок размещения оферты на заключение договора аренды (способы размещения, срок приема заявок, порядок рассмотрения и т.д.);
b) обратиться в суд с жалобой на бездействие управляющего, если не набралось достаточно голосов на собрании кредиторов для принятие необходимого решения.

4. Отсутствует проверка контрагента или она проведена недостаточно тщательно. Например, управляющий хочет заключить договор с компанией, которая предложила наибольшую цену, но это юрлицо было создано непосредственно перед заключением договора и не имеет активов («фирма однодневка»).

При видимости положительного экономического эффекта от сделки (высокая арендная плата, оплата коммунальных платежей и т.д.), «фирма-однодневка» может использовать имущество и извлекать прибыль, а затем перестать платить аренду. У «фирмы однодневки» не будет иного имущества, за счет которого она сможет закрыты долги по арендной плате.

В такой ситуации кредитор может обратиться в суд с заявлением о разрешении разногласий, изложив в нем свои доводы относительно контрагента, которого выбрал управляющий. Как итог, суд может запретить заключать договор аренды с этим контрагентом и (или) обязать управляющего заключить договор с иным контрагентов, предложившим максимальную цену.

Если же договор уже был заключен, и арендатор действительно перестал вносить арендные платежи, можно взыскать убытки с конкурсного управляющего, поскольку он не проявил должной осмотрительности при выборе контрагента.

В качестве примера отсутствия проверки контрагента можно привести дело ООО «Утиные Фермы» (№ А76-5451/2017). Предприятие по разведению сельскохозяйственной птицы было сдано в аренду ООО «Альпина» с уставным капиталом 50 000 руб. На момент заключения договора общество не имело права осуществлять деятельность по разведению птицы. Более того, компания не предоставила вообще никаких сведений о наличии у нее опыта работы в сельском хозяйстве.

Суды пришли к выводу, что финансовые и трудовые возможности компании на момент заключения договора были совершено не раскрыты, а уставный капитал в 50 000 руб. явно не обеспечивает самой минимальной возможности компенсировать убытки, вызванные использованием оборудования.

Таким образом, при заключении договора конкурсный управляющий не провел минимальной проверки, чтобы убедиться в обеспечении сохранности имущества и минимизировать возможные убытки, подчеркнули суды. 5. Договор уже заключен, и он экономически невыгоден. В таком случае кредитор может обратиться к управляющему с требованием расторгнуть договор, предварительно подготовив доказательства (оценку стоимости имущества, фин. анализ и т.д.), что такой договор действительно невыгоден.

Если управляющий проигнорировал требования, кредитор может направить жалобу на действия управляющего в суд. Ему нужно будет доказать, что имущество сдается по цене ниже рынка, либо иные условия существенно ухудшают положение должника (например, бремя содержания имущества, обязанность по текущему и капитальному ремонту и т.д.).

Если подытожить, аренда в банкротстве может быть вполне оправданным и полезным инструментом как для арендатора, так и для кредиторов должника. Но для этого она должна действительно преследовать цель сохранения имущества и снижения расходов на его содержание пока по тем или иным причинам невозможно проведение торгов. Если же управляющий отходит от этой цели в своих интересах, то кредитор может ему противодействовать — процессуальное законодательство предусматривает все необходимые инструменты для этого.


Фото из личного архива Владимира Бубликова